Avant de louer

Le Bureau des relations entre les locataires et les propriétaires (le Bureau) vous invite à suivre les recommandations suivantes avant de signer un bail :

1. Effectuer une inspection des lieux avec le propriétaire,
2. Envisagez de souscrire une assurance locataire,
3. Vérifier les charges comprises dans le loyer,
4. Lire attentivement le bail avant de le signer.

Lors de la visite d’inspection, photographiez les éventuelles dégradations et notez tous les points nécessitant une réparation. Si le propriétaire s’engage à effectuer des réparations, demandez-lui de le confirmer par écrit.

Le bail est un contrat juridique entre vous et votre propriétaire qui définit vos droits et obligations respectifs. Tout bail au Nouveau-Brunswick doit respecter les dispositions de la Loi sur la location de locaux d’habitation (la Loi), même si celles-ci ne sont pas explicitement mentionnées dans le document.

En signant le bail, vous acceptez l’ensemble de ses clauses, à l’exception de celles qui contreviendraient à la Loi. Il est important de le lire attentivement.

Le gouvernement du Nouveau-Brunswick a établi une formule type de bail que propriétaires et locataires peuvent utiliser. L’annexe qui accompagne cette formule contient des explications précieuses sur les principales règles prévues par la Loi.

Le bail devrait notamment préciser :

  • Votre nom, celui de vos colocataires éventuels et celui du propriétaire,
  • L’adresse exacte du logement,
  • Le type de bail,
  • Les dates de début et de fin pour un bail à terme fixe,
  • Le montant du loyer,
  • Les modalités de paiement,
  • Les services et charges inclus dans le loyer,
  • Les règles particulières convenues entre vous et le propriétaire.

Bien que ces mentions ne soient pas toutes obligatoires, il est préférable de les faire figurer dans le bail pour éviter tout litige ultérieur.

Le propriétaire et le locataire doivent signer deux exemplaires originaux du bail. Chacun en conserve un exemplaire. Si le propriétaire refuse de vous remettre votre exemplaire, vous pouvez lui adresser un avis de plainte. Sans réponse de sa part dans un délai de 7 jours, vous pouvez demander l’aide du Bureau des relations entre les locataires et les propriétaires (le Bureau).

Baux périodiques

Un bail périodique se renouvelle automatiquement chaque semaine, chaque mois ou chaque année jusqu’à sa résiliation par l’une des parties. Pour y mettre fin, le locataire et le propriétaire doivent respecter un préavis dont la durée varie selon le type de bail.

Attention : en signant un bail à l’année, vous vous engagez à payer au minimum 12 mois de loyer. Notez soigneusement la date correspondant à « 3 mois avant la fin de l’année locative » pour pouvoir donner votre préavis dans les délais si vous ne souhaitez pas renouveler votre bail.

Baux à terme fixe

Un bail à terme fixe, parfois appelé un bail à durée déterminée, comporte une date de début et une date de fin fixes. Contrairement au bail périodique, il ne se renouvelle pas automatiquement à son terme.

En signant un bail à terme fixe, vous vous engagez à payer le loyer jusqu’à la date de fin prévue. Même si vous quittez le logement avant cette date, vous restez en principe redevable du loyer pour toute la période.

Mon bail à terme fixe est arrivé à son terme, mais je continue à payer le loyer et à occuper les lieux. Quel type de bail ai-je dans cette situation?

Si vous continuez à occuper les lieux et à payer votre loyer après la date de fin prévue, un nouveau contrat est automatiquement créé. Son type dépend de la périodicité de paiement du loyer. Par exemple, si vous payez mensuellement, vous êtes désormais titulaire d’un bail périodique au mois.

Absence de bail écrit

Même en l’absence de bail écrit, la loi vous protège. La Loi sur la location de locaux d’habitation considère votre accord comme une formule type de bail. Il est néanmoins préférable d’avoir un contrat écrit pour éviter tout litige avec votre propriétaire.

Le préavis de résiliation est alors déterminé par la périodicité de paiement du loyer. Par exemple, pour un paiement mensuel, le préavis minimal est d’un mois.

Location de longue durée

Quelle que soit la forme initiale du bail, si vous occupez le même logement depuis 5 ans ou plus, vous bénéficiez du statut de locataire de longue durée. Pour résilier votre bail, vous devez donner un préavis minimal d’un mois. Si le propriétaire souhaite mettre fin au bail, il doit justifier d’un motif légal et respecter un préavis de trois mois.

Les clauses du bail sont l’ensemble des règles que le propriétaire et le locataire acceptent d’inclure dans leur contrat.

Avant la signature

Le propriétaire et le locataire peuvent ajouter des clauses au bail à condition qu’elles ne contreviennent pas aux droits et obligations prévus par la Loi sur la location de locaux d’habitation. Par exemple :

  • Le propriétaire peut exiger que le locataire dépose ses ordures dans les conteneurs situés à l’extérieur de l’immeuble.
  • En revanche, le propriétaire ne peut pas imposer un préavis de deux ans avant le départ du locataire, car la Loi fixe elle-même la durée du préavis.
    Même après signature, toute clause contraire à la Loi sera considérée comme nulle.

Les clauses supplémentaires doivent figurer sur les deux exemplaires originaux du bail pour être valables. Cette disposition concerne notamment les règles relatives au tabagisme, aux horaires de tranquillité, aux animaux domestiques ou au stationnement.

Modification des clauses après signature

Une fois le bail signé par les deux parties, il constitue un contrat juridique. Les deux parties doivent en respecter les termes. Le bail ne peut être modifié qu’avec l’accord des deux parties. Toute modification doit être signée sur les deux exemplaires du bail. Ces modifications ne peuvent ni supprimer ni restreindre les droits prévus par la Loi sur la location de locaux d’habitation (la Loi).

Cas particulier des locations de longue durée

Pour un locataire occupant le même logement depuis 5 ans ou plus, le propriétaire peut modifier unilatéralement les clauses du bail, sous réserve de :

  • Donner un préavis écrit d’au moins 3 mois,
  • Proposer des modifications raisonnables et équitables qui ne contreviennent pas aux droits garantis par la Loi.

Le propriétaire ne peut pas utiliser cette règle pour modifier unilatéralement le montant du loyer. Pour ce faire, il doit suivre les règles sur l’augmentation des loyers.

Si vous souhaitez contester une modification, vous devez suivre le processus de plainte du Bureau et déposer une demande d’intervention du locataire dans les 15 jours suivant la réception de l’avis de modification.

En tant que locataire, la Loi sur la location de locaux d’habitation vous impose les obligations suivantes :

  • Payer votre loyer et les charges prévus au bail,
  • Respecter les échéances de paiement,
  • Respecter les clauses qui figurent dans le bail,
  • Maintenir le logement dans un état de propreté normal,
  • Réparer dans un délai raisonnable les dégradations causées par vous-même ou vos invités,
  • Respecter la tranquillité de vos voisins, et
  • Donner un préavis suffisant avant de quitter les lieux.

Le non-respect de ces obligations peut autoriser le propriétaire à résilier le bail de façon anticipée.

La Loi sur la location de locaux d’habitation impose au propriétaire de :

  • Vous remettre un exemplaire signé du bail,
  • Transmettre votre dépôt de garantie au Bureau des relations entre les locataires et les propriétaires dans les 15 jours suivant sa réception,
  • Respecter les clauses du bail,
  • Mettre à disposition un logement sûr, propre et habitable,
  • Maintenir le logement en bon état pendant toute la durée de la location,
  • Réparer ou remplacer dans un délai raisonnable l’équipement fourni avec le logement,
  • Se conformer aux normes de salubrité, de sécurité et de construction,
  • Remédier aux nuisances et troubles éventuels,
  • Maintenir les parties communes propres et sûres,
  • Vous informer avant d’entrer dans le logement, d’augmenter le loyer ou de résilier le bail.

En cas de manquement à ces obligations de la part du propriétaire, vous pouvez lui adresser un avis de plainte détaillant le problème. Sans réponse satisfaisante sous 7 jours, vous pouvez demander l’aide du Bureau via la procédure de recours.

Le dépôt de garantie est une somme que le propriétaire peut exiger avant votre emménagement, distincte du loyer. Si vous maintenez le logement en bon état, ce dépôt doit vous être restitué en fin de location. Le propriétaire peut toutefois le conserver en totalité ou en partie si vous :

  • Causez des dommages dépassant l’usure normale,
  • Ne nettoyez pas le logement à votre départ,
  • Ne respectez pas le préavis de départ prévu,
  • Ne payez pas le loyer, les charges convenues dans le bail ou s’il y a des frais de retard.

Pour la plupart des locations, le propriétaire ne peut pas demander un dépôt de garantie excédant un mois de loyer. Pour une location à la semaine, il est limité à une semaine de loyer.

Modalités de versement

Deux possibilités s’offrent à vous pour verser le dépôt de garantie :

Si vous versez le dépôt dans un bureau de Service Nouveau-Brunswick, celui-ci est directement transmis au Bureau des relations entre les locataires et les propriétaires (le Bureau), qui le conserve jusqu’à la fin de votre location.

En cas de versement direct au propriétaire, exigez un reçu. Le propriétaire doit transmettre votre dépôt au Bureau sous 15 jours. Vous recevrez alors par courrier un certificat de dépôt et un numéro de location. Conservez précieusement ces documents.

Si vous ne recevez pas votre certificat de dépôt dans un délai de quatre semaines, contactez le Bureau pour vérifier que votre dépôt lui est bien parvenu. Dans le cas contraire, demandez à votre propriétaire de le lui transmettre.

Si le propriétaire ne s’exécute toujours pas, vous pouvez lui adresser un avis de plainte lui enjoignant de transmettre votre dépôt au Bureau sous 7 jours. Sans réponse, vous pouvez demander l’aide du Bureau en joignant à votre demande l’avis de plainte et toute correspondance échangée à ce sujet. Le Bureau peut ordonner au propriétaire de lui transmettre votre dépôt tant que vous êtes locataire.

Absence de bail écrit

Même sans bail écrit, votre dépôt de garantie est protégé par la loi. Les mêmes règles s’appliquent.

La Loi sur la location de locaux d’habitation (la Loi) encadre strictement les frais qu’un propriétaire peut exiger. Seuls sont autorisés :

  • le loyer,
  • le dépôt de garantie,
  • les frais de retard dans certains cas,
  • des frais plafonnés à 20 $ pour céder votre bail à un nouveau locataire,
  • une « somme raisonnable pour tout service qui doit être dispensé dans le cadre de la location ».

Tout autre frais ou charge est illégal.

Si des frais illégaux vous ont été facturés, vous pouvez suivre la procédure de recours du Bureau et envoyer un avis de plainte à votre propriétaire. Sans réponse sous 7 jours, vous pouvez demander l’aide du Bureau.

Frais de retard

Le propriétaire ne peut pas facturer automatiquement des frais de retard pour un simple retard de paiement. Ces frais ne sont autorisés que si toutes ces conditions sont réunies :

  • Le bail prévoit explicitement la possibilité de facturation de frais de retard,
  • Vous payez par chèque, mandat ou autre effet de commerce,
  • Votre paiement n’a pas été honoré à temps, et
  • À cause de cela, le compte du propriétaire a été débité de frais bancaires pour manque de provision.

Les frais de retard sont interdits pour les paiements par virement électronique.

Le montant des frais de retard doit correspondre exactement aux frais bancaires facturés au propriétaire pour provision insuffisante. Le propriétaire doit justifier ces frais par un relevé ou reçu bancaire.

« Somme raisonnable pour tout service qui doit être dispensé dans le cadre de la location »

La Loi ne définit pas précisément ce qu’est une « somme raisonnable » ni un « service qui doit être dispensé dans le cadre de la location ». Seul le Bureau peut apprécier le caractère raisonnable des frais et déterminer les services concernés. Par exemple, des frais modiques pourraient être justifiés si le propriétaire doit se déplacer la nuit pour vous apporter un double des clés au cas où vous ne pouvez plus entrer dans votre logement.

Frais pour animaux de compagnie
Il est illégal pour un propriétaire d’exiger des frais pour la présence d’animaux domestiques. S’il vous facture ce genre de frais, vous pouvez suivre la procédure de recours du Bureau et envoyer un avis de plainte à votre propriétaire en citant l’article 8(4) de la Loi. Sans action corrective sous 7 jours, vous pouvez demander l’aide du Bureau.